필자가 생애 처음으로 단독주택 공사를 진행하게 되면서 알게된 사실과 경험, 노하우에 대해 여러분들에게 공유하고자 한다. 참고로 구축 및 구옥을 매매하여서 리모델링을 하는 것이 아니면, 필자가 남기는 글은 여러분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 바램으로 글을 남기도록 할 것이다.
먼저, 단독주택을 짓기 위해서는 토지를 필요로 하는데 건축이 가능한 토지이어야 하며, 토지에는 아래와 같이 크게 4가지의 지목으로 분류가 된다.
대지 (일반적인 건축 행위를 할 수 있는 토지 상태)
전 (밭을 의미하며, 일반적으로 물을 지속적으로 이용하고 있지 않는 농지, 곡물이나 원예작물 등 식물재배)
답 (논을 의미하며, 일정량 이상의 물을 지속적으로 사용하는 농지, 대표적으로 벼를 주로 재배)
임야 (수림지나 죽림지 등 산림을 이루고 있는 토지, 암석지나 자갈땅, 모래땅도 임야에 포함)
여기서 전, 답, 임야는 먼저 형질 변경을 진행한 후에 지목이 대지로 변경이 되면 개발 행위를 진행해야 한다. 즉, 건축을 진행한 후에 형질 변경이 되는 것이 아니라 건축을 하기 위해서 필수적으로 제일 먼저 형질 변경을 하고, 공식적인 지목(대지)이 확인 된 후에 개발 행위를 진행할 수가 있다. 그리고 형질 변경 승인 후, 최대 2년 안에 건축 행위가 이뤄지지 않으면 대지로의 변경이 취소되고 다시 원상태로 돌아가게 되므로 확실한 건축 계획이 있을 때에 형질 변경을 진행하면 된다.
그러면 예비 건축주가 살고 싶어하는 동네의 토지에 대해 자세한 정보를 알고 싶다면, 아래 사이트를 참조하여 조회를 하면 된다. 해당 토지에 대한 정보를 열람하기 위해 복잡하게 생각할 필요가 없이, 다음과 같이 간단하게 조회를 하면 된다.
토지이용계획 열람 페이지에서 토지 정보를 조회하면 된다. 예시를 들기 위해, 네이버 지도에서 도심지를 벗어난 주택단지의 주소를 임의로 선정하여 조회를 하여 보았다.
- 예시 주소 : 경기도 화성시 봉담읍 당하리 273-1 위와 같이, 원하는 토지의 정보를 조회하면 기본적인 정보를 알아볼 수가 있으며 "지목"을 유심히 살펴보면 "대"로 되어 있는 것을 확인할 수가 있다. 그러면 바로 건축을 진행할 수 있는 토지라는 것을 의미하며, "답" 및 "전"으로 되어 있다면 지목변경 절차를 거쳐야 하므로, 인터넷 검색을 통해 정보를 수집하여 지목을 "대"로 변경하여 건축을 진행하면 된다.
만약 지목변경을 하게 되면, 비용문제가 발생되는데 전용비, 취득세, 농지전용 부담금 등 예상 밖의 비용이 발생되니 어지간하면 도시를 벗어난 외지에서 토지를 매매할 때에 지목이 "대"로 되어있는 것을 매매하는 것이 좋다.
그리고 원하는 동네에서 건물을 지을 수 있는 대지를 찾았을 때 유심히 살펴볼 사항은 아래와 같다.
[체크리스트]
[전기] 한국전력으로부터 전기를 공급 받을 수 있는 전봇대 유무를 반드시 확인해야 한다. 대지로부터 최소 200m 이내에 전봇대가 있어야, 전기인입공사 비용도 저렴하고 전기를 확실하게 공급 받을 수가 있다.
[수도] 수도관이 매설된 도로 기준으로 관로 표시를 잘 찾아서, 수도 메인 관로부터 분기되는 시점으로부터 대지까지의 거리가 짧을 수록 좋다. 건축 후, 건물사용승인(준공) 받기 위해서는 대지 경계 3m 이내에 수도계량기가 반드시 있어야 하는데, 수도 급수 인입 공사 비용이 생각보다 많이 들면 곤란하므로, 수도 급수 공사를 사전에 시공 여부를 파악하면 좋다. - 이는 해당 지자체 수도사업소 담당자에게 문의하여, 현장 조사 후에 견적을 받으면 된다. - 수도 인입 공사를 위해 타인의 토지를 지나가야 하는 토지라면 매매를 포기하는 것이 무조건 좋다. 안그러면 해당 토지주의 인감증명서 및 토지승락서를 받아야 하는데, 입장을 바꿔보면 여러분들의 토지 아래에 수도 / 하수 배관이 지나가면 좋아할 것 인가? 원래 살던 동네에서 재건축을 하지 않는 이상, 외지인이 이러한 토지에서 건축을 하게되면 애로사항이 많이 발생할 것 이다.
[하수 및 오수, 정화조] 지자체마다 하수도법이 다르므로, 해당 지자체 건축 관련 부서에 자세한 문의를 하면 된다. 수도와 마찬가지로 하수 배관이 타인의 토지를 지나가게 되면 어려우므로 토지 매매 전에 사전에 반드시 파악하길 바란다.
[통신] 5G 시대에 걸맞아 인터넷 사용이 불가피한데, 세대내 인터넷 통신 케이블이 인입되려면 통신주를 통해 인터넷 통신 케이블이 시공이 된다. 일반적인 지역은 대부분 무리없이 통신 관련 인입은 문제가 없으나, 시외 지역은 생각보다 인터넷 설치가 어려울 수도 있다. 만약 우리가 알고 있는 인터넷 서비스 사업자(SKB, KT, 유플러스) 문의할 때에 건축하는 토지 정보를 토대로 신규 가입이 어렵다고 하면, 다음과 같은 사이트에 문의하여 그나마 해결 방법을 얻을 수가 있다.
[도로, 현황도로] 건물이 건축되는 대지에서 도로가 확보되어야 건축허가가 되므로, 토지 매매시에 반드시 도로가 끼어있는 대지를 매매하길 바라며, 도심지를 벗어난 시외 지역의 경우에는 좁은 도로를 낀 전원주택단지를 지을 수 있는 토지가 많은데, 좁은 도로여도 토지분할을 통하여 4m 현황도로 확보 후에 건축 허가 행위를 진행할 수가 있다. 다시한번 강조를 하면, 반드시 최소한 3m 이상의 도로가 끼어있는 토지를 매매하여야 한다.
위와 같이 체크리스트를 반드시 명심하여, 토지를 매매하였는데 신축을 위한 건축을 할 수 가 없는 상황이 발생되지 않도록 사전준비를 잘하시길 바란다.
마지막으로 원하는 토지 매매 후에 건축을 위해 토지 현황에 대해 자세하게 알아보아야 하는데, 측량이라는 절차를 진행하면 된다. 측량 절차에는 단독주택 같은 경우에는 다음과 같은 간단한 세분류가 있다.
- 경계복원 측량 : 토지 경계를 알아보기 위한 측량 (건축설계 및 착공 신고 전에 미리 하여도 무방)
- 분할 측량 : 토지와 도로의 면적 관련 분할을 위한 측량 (착공 신고 후, 1층 건물 Mat 올라왔을 때 신청하면 됨)
