[직영공사-단독주택 25.3평] 시공사 선정 관련 방법 및 노하우

건축인허가 승인이 나면, 건축주는 본격적으로 건축주가 희망하는 건축물 구조대로 지어줄 시공업체 및 현장소장을 찾으러 다니기 시작하게 된다. 보통 건축사무소에서 해당 지자체 건축과에 건축 인허가 신청을 하면 보름 및 한달 이내에 건축 인허가 승인이 되기 때문에, 예비 건축주들은 이 기간 동안 시공업체를 찾아서 마음에 드는 업체를 찾거나, 건축주가 생각하는 건축 예산에 부합하는 시공업체를 찾게 되어 계약을 진행하게 된다.

 

설계가 완료되면, 해당 설계 도면을 토대로 공사원가 계산서를 작성해야 하는데, 필자와 같은 초보 건축주들은 어떻게 작성해야 하며, 어떠한 정보를 기입해야 하며, 많고 많은 공사 자재 및 수량에 대해 감이 없기 때문에, 맨땅에 헤딩하는 것처럼 난감한 상황에 처해지는 경우가 대부분이다.

 

필자의 경우, 처음부터 건축주의 동네 지인으로부터 건축의뢰를 받아 진행하였기 때문에 설계도면이 입수가 된 후에 바로 동네 지인 건축업 종사자분에게 전달하여, 1주일 간의 기다림 끝에 상세 공사 내역이 적산되어 물량 산출되어 있는 건축 관련 계약서를 받게 되었다. 하지만, 건축주 예산을 많이 오버하게 되는 상황이 발생되어 실제 계약을 진행하지 못하게 되었지만, 그 분도 생업에 바쁘신 와중에도 예비 건축주들이 쉽게 얻을 수 없는 상세 공사 내역서 및 물량 산출서를 작성하느라 물리적인 시간일 소요하셨기 때문에, 거액의 공사비가 소요되는 공사 계약 체결을 못하였지만, 이에 대해 감사의 표시로 소정의 사례를 전달하였다.

 

필자 또한 예비 / 초보 건축주 이었지만, 처음부터 좋은 건축관련 공사원가 계산서를 대략적으로 입수하고, 거의 1년 가까이 구글 및 네이버 검색을 통하여 단독주택 및 직영공사 관련 블로그 및 카페 관련 게시물을 참고하고 기록 및 공정별 자재 단가 및 수량 산출하여, 전체적인 공사 비용을 대략적으로 예상하고 계획적으로 진행하였다.

 

철근 콘크리트 형태의 단독주택을 시공하게 되었는데, 다음과 같은 품목 및 자재 리스트를 참고하여 진행하면 된다.

자재 및 수량은 건축주 설계도면에 따라 상이하기 때문에, 시공업체 선정하기 위해 알아두면 좋을 공정별 항목에 대해 예상을 하고, 공사비용을 예상하여 시공업체와의 계약에 도움이 되었으면 한다.

 

공사	내역	기타
가설공사	산재/고용보험 현장관리인 선임 전기/상수도/오수관 인입 부지정리 현장 폐기물처리 및 반출
토목공사	수평규준틀 및 비계 터파기 PE 필름 및 단열재 버림 콘크리트 타설 / 펌프카 우수 / 통신 / 전력 맨홀 우수관 시공
골조공사 (철근 콘크리트)	가설재 임대 (유로폼 등) 합판 및 목재 / 잡철 철근 / 레미콘 / 펌프카 단열재 (외벽/지붕 등) 형틀/철근/비계 노무비
전기공사	세대분전함 CD 배관 / 내선 / 접지봉 콘센트 스위치 / 조명 / 욕실 환풍기	조명은 건축주 취향에 따라 가격대가 다르므로, 조명 별도 시공 추천
설비공사	보일러 / 기름탱크 난방분배기 / 난방배관 / 급수 배관 오수 / 위생배관 위생도기 (세면대, 변기, 수전)	건축주 희망 제품이 있으면 명시 요망
조적공사	시멘트 / 점토 / 파벽돌  레미탈 / 줄눈 시멘트 / 발수제 지게차 및 조적 노무비
지붕공사	징크판넬 / 아연 각파이프 / OSB 합판 물받이 / 선홈통 / 후레싱
창호공사	단열 현관문 / 터닝도어 / 방화문 이중창호 (규격도면, 22m 로이유리)	건축주 희망 제품이 있으면 명시 요망
미장공사	몰탈방수 / 내벽미장 / 기계방통 단열재 (바닥용) / 기포 콘크리트
목공공사	영림ABS도어 / 3연동 도어 영림 래핑몰딩 천정 석고보드 취부 타카핀/본드/우레탄폼	건축주 희망 제품이 있으면 명시 요망
타일공사	현관바닥/다용도실 바닥 욕실 바닥/욕실 벽면 주방타일 거실아트월 (포쉐린 타일) 욕실용/바닥 유가 (스텐레스) 몰탈/줄눈시공	건축주 희망 제품이 있으면 명시 요망
마감공사 (실내)	보일러실 벽면 벽지 (LG하우시스 실크벽지) 강마루 (이건)	건축주 희망 제품이 있으면 명시 요망
외부공사 (실외)	발코니 난간대 (평철) 콘크리트 도로 포장 주출입고 블럭시공 / 콘크리트 U관 스틸그레이틍 시공
기타	업체이윤 지질조사 (평판재하시험, 포크레인 임대) 산재 보험료	주방 싱크대 및 붙박이장 시공 별도

 

위와 같이 전체적인 범주에서 참조하면 되고, 이를 토대로 공사금액을 예상하여야 하는데 이는 건축주 취향에 따라 공사금액이 달라지므로, 건축주 스스로 발품을 팔아서 수량 및 단가 파악을 하면서 건축주가 희망하는 공사금액에 도달하도록 많은 자료, 후기 검색을 통하여 스스로 수렴을 해야할테다.

 

필자의 경우, 현장소장(현장관리인)을 선임하여 건축주 직영공사로 진행을 하게 되었는데, 필자처럼 초보 및 예비 건축주의 건축 역량을 논외로 두고 직영공사를 하게되면 99.9% 가깝게 건축 사기 및 부실시공이 된다고 겁(?)을 주면서, 왠만하면 종합건설과 시공계약을 하면 좋은 것이라고 초보 / 예비 건축주들을 설득하는데, 개인적인 생각으로는 그런 사람들은 종합건설 소속이거나 이해관계자이기 때문에 그렇게 언행하는 것이라고 판단된다.

 

직영공사의 경우, 건축 연면적 200㎡ 이하의 단독주택은 종합건설업체를 거치지 않고 건축주가 직접 전문건설업체와 계약하여 공사 할 수 있다. (건축 연면적 200㎡ 이하 : 60평 이하)

 

인터넷상으로 많은 건축 정보 및 후기가 검색되어지고, 20평~40평 소규모 단독주택을 지으려는 개인(건축주)들이 많아지면서 각종 시공 후기들을 남겨서 블로그/SNS를 통해 유입되는 예비 건축주들에게 좋은 정보를 제공하는 컨텐츠 생산자들이 많아지고 있다. 이분들의 후기를 자세히 살펴보면, 공사비 절감을 위해 대부분 직영공사로 진행하였고, 좋은 현장소장을 섭외한 덕분에 만족스러운 단독주택/전원주택 사용승인(준공)을 받아서, 가족과 함께 행복하고 즐거운 라이프를 도모하고 있는 경우가 대다수 이다. 실제로 여러분들이 거주하고 있는 동네에 마음에 드는 단독주택이 있다면, 적절한 기회와 상황을 보고 해당 주택에 거주하고 있는 건축주에게 직영공사 vs 종합건설 공사 등 어느 시공업체에 하셨냐고 문의를 해보면, 생각보다 직영공사로 단독주택을 완공한 사례가 많다는 것을 알 수가 있게된다.

 

종합건설사와 시공계약을 하게 되면, 생각보다 많은 공사 견적 금액에 놀라게 되고, 종합건설또한 소규모 단독주택에 대한 현장관리도 도급계약을 통하여 하청을 주는 경우가 많기 때문에, 공사품질에 대해서는 능력있고 좋은 현장관리인을 섭외하여 직영공사를 하는 것과 큰 차이가 없다는 것도 알게 될 것 이다. 개인적인 생각으로는 대기업 건설사들이 진입할 수 없는 소규모 단독주택 건설 시장에 종합건설이 아닌 직영공사 시공이 유행하게 되면, 가격 경쟁력이 없는 종합건설사의 몰락이 예상되기도 한다. 물론, 가성비 있는 시공비로 건축주들의 좋은 평가를 받는 소규모 종합건설/하우징 업체가 있지만, 한푼이라도 아쉬운 건축주 입장에서는 가격경쟁력을 만족시킬 수 있는 시공업체가 굉장히 적다는 것을 알수가 있다.

 

인터넷에서 특정 건축주들이 직영공사를 하면서, 공사지연 및 부실시공으로 인하며 마음고생을 하고 있는 건축 후기들이 많이 있는데, 이와 반대로 좋은 현장소장을 만나서 건축주 직영공사를 하면서 좋은 집을 짓고 가족과 함께 잘 지내고 있는 사례 또한 많이 존재하고 있다. 그러므로 건축주 직영공사는 무조건 안 좋고, 위험하고, 평생 모은 돈을 날려버릴 수 도 있다는 부정적인 분위기에 대해 지레 겁을 먹고, 비슷한 건축 자재 수준과 품질을 두고서 몇년 모아서 마련해야할 건축비를 그대로 종합건설의 도급계약을 맺을 필요가 없는 듯 하다. 솔직히 종합건설의 도급계약 방식도 직영공사와 비슷한 공사 지연 및 공사대금 증가, 건축주와 종합건설 현장소장간의 기싸움 등 부정적인 사례 또한 존재한다.

 

건축주 직영공사이던 종합건설이던, 예비 건축주가 스스로 건축 공부를 많이 해서 기본적인 건축 자재 및 공정, 비용 산출에 대해 꼼꼼하게 계산 및 정리를 하여서 건축주가 원하는 형태의 집이 시공되어질 수 있도록 스스로 공부를 많이 하였으면 한다. 예를들어, 아래 사진의 공정별 요약된 집계표 형태의 간단한 1장 짜리 견적서를 토대로 무턱대고 계약하는 사례가 없길 바란다. 반드시 여러 페이지의 공정별 상세 내역 및 자재 시공 내역에 대해 시공업체와 충분한 면담 후에 확답을 받고 기록을 남겨서 건축 공사를 진행하면서, 부족한 대화 및 의사소통으로 인해 건축주가 의도하지 않은 시공이 되어 예기치 못한 이해충돌이 발생되지 않도록 미연에 방지를 하면 좋다.

 

* 지속적으로 내용 업데이트 예정