SCHKOREA`s Blog Life

* 업체 : 비논리건축    * 소장 : 윤시영 현장소장 (010-2199-5325)    * 네이버 카페 주소 : https://cafe.naver.com/xp2014    * 기타 사항 : 현장관리인 수첩을 가지고 계셔서 착공신고를 즉시 진행할 수가 있음.

건축설계사무소에서 수개월 협의를 거친 끝에 건축도면이 나오고, 시청 건축과로부터 건축 허가 관련 필증을 득한 뒤로 착공계를 제출하고 시공해줄 업체를 찾는게 매우 중요한 point이다. 시공업체는 종합건설 면허를 가진 업체도 있고, 시공 계약 후 개별 도급계약을 하는 개인사업자가 있고, 현장관리인 면허를 가진 사람에게 직영공사를 하는 방법이 있다. 시공 관련 건축 비용 관점에서 보면 직영공사가 가장 저렴한 것처럼 보이지만, 시공을 하다보면서 예기치 않는 상황에 따라 건축비용이 달라질 수도 있기 때문에 시공업체를 선정하는데에 있어서 신중하게 고민을 해야한다.

필자의 경우, 직영공사를 위한 현장소장님을 만나기 전에 종합건설업체에 견적을 받아 보았는데, VAT 포함 평당 시공비용이 생각보다 커서, 직영공사 시공 업체를 검색하다가 건축비 관련 비용절감에 노하우가 있는 윤시영 현장소장님의 시공사례를 발견하게 되었다. 그래서 현장소장에게 견적의뢰를 하였고, 몇일 뒤에 현장에 방문하여 현장 점검 후, 코로나 시국으로 인해 인적이 드문 마을회관에서 예비 건축주로서 건축 희망사항에 대한 각종 건축 관련 상담을 2시간 가까이 진행하였다. 그 뒤로 견적서를 받게 되었는데, 건축 자재비가 상승하던 초기에 평당 시공비용이 나름 합리적이어서, 건축시공을 위한 계약을 위해 다시한번더 약속을 잡았다. 이 과정에서 초기 건축 희망사항 대비 몇가지 옵션 및 부지 정리에 대한 시공 관련 상담을 진행하기도 하였다.

계약 당일날, 불과 한달 사이에 코로나 시국으로 인한 물류 대란으로 인하여 건축자재비 상승 및 시공 관련 변경 사항으로 인해 초기 견적대비 평당 시공비 100만원이 상승되었지만, 앞서 말했듯이 종합건설 업체나 현장관리만 하는 개인사업자들보다는 합리적인 건축비용이었다. 여기서 주의해야 할 점은 건축비가 저렴하다고 무작장 계약을 하는 우를 범하지 않아야 하는데, 예비 건축주 스스로 건축 시공 관련 견적서에 나열된 건축 시공 방법 및 이에 수반되는 건축 자재비, 장비, 인건비 등에 대한 시공 비용에 대한 대략적인 액수를 갸늠하고 있어야 한다. 안그러면 눈 뜨고도 코 베여가는 눈 뜬 장님이 되는 꼴을 겪지 않으시길 바란다. 직영공사는 신중하고 신중해야 하며, 건축에 대한 자신감과 좋은 현장소장님을 만나서 인연이 닿아 시공하게 되면, 확실히 종합건설 업체나 개인사업자들보다는 저렴하고 가성비있는 건축비가 소요된다는 것을 자신있게 말씀드린다.

건축시공관련 계약 후, 시청 건축과에 착공계를 제출하여 본격적으로 건축 시공이 시작되었으며, 각 공정별로 공사가 진행될 때마다 예비 건축주가 생업으로 인해 현장 방문을 못 할 때에는 현장소장님께서 현장사진을 전달하여 주시는 서비스가 매우 만족스러웠다. 그리고 처음으로 집을 짓다보니, 건축주의 취향에 따라 시공 견적서에 포함되지 않는 시공을 하게 될 경우 생각치도 않는 추가 시공비가 발생되는데, 현장소장님께서 초기 견적서에 제시한 것처럼 추가 시공비도 가성비 있게 견적서를 제시하였다. 거의 대부분 현장소장님께 추가 시공을 의뢰하여, 이 글을 쓰는 시점에서 모든 시공이 잘 마무리 되어 새로운 주택에서 잘 살고 있다.

건축인허가 승인이 나면, 건축주는 본격적으로 건축주가 희망하는 건축물 구조대로 지어줄 시공업체 및 현장소장을 찾으러 다니기 시작하게 된다. 보통 건축사무소에서 해당 지자체 건축과에 건축 인허가 신청을 하면 보름 및 한달 이내에 건축 인허가 승인이 되기 때문에, 예비 건축주들은 이 기간 동안 시공업체를 찾아서 마음에 드는 업체를 찾거나, 건축주가 생각하는 건축 예산에 부합하는 시공업체를 찾게 되어 계약을 진행하게 된다.

설계가 완료되면, 해당 설계 도면을 토대로 공사원가 계산서를 작성해야 하는데, 필자와 같은 초보 건축주들은 어떻게 작성해야 하며, 어떠한 정보를 기입해야 하며, 많고 많은 공사 자재 및 수량에 대해 감이 없기 때문에, 맨땅에 헤딩하는 것처럼 난감한 상황에 처해지는 경우가 대부분이다.

필자의 경우, 처음부터 건축주의 동네 지인으로부터 건축의뢰를 받아 진행하였기 때문에 설계도면이 입수가 된 후에 바로 동네 지인 건축업 종사자분에게 전달하여, 1주일 간의 기다림 끝에 상세 공사 내역이 적산되어 물량 산출되어 있는 건축 관련 계약서를 받게 되었다. 하지만, 건축주 예산을 많이 오버하게 되는 상황이 발생되어 실제 계약을 진행하지 못하게 되었지만, 그 분도 생업에 바쁘신 와중에도 예비 건축주들이 쉽게 얻을 수 없는 상세 공사 내역서 및 물량 산출서를 작성하느라 물리적인 시간일 소요하셨기 때문에, 거액의 공사비가 소요되는 공사 계약 체결을 못하였지만, 이에 대해 감사의 표시로 소정의 사례를 전달하였다.

필자 또한 예비 / 초보 건축주 이었지만, 처음부터 좋은 건축관련 공사원가 계산서를 대략적으로 입수하고, 거의 1년 가까이 구글 및 네이버 검색을 통하여 단독주택 및 직영공사 관련 블로그 및 카페 관련 게시물을 참고하고 기록 및 공정별 자재 단가 및 수량 산출하여, 전체적인 공사 비용을 대략적으로 예상하고 계획적으로 진행하였다.

철근 콘크리트 형태의 단독주택을 시공하게 되었는데, 다음과 같은 품목 및 자재 리스트를 참고하여 진행하면 된다.

자재 및 수량은 건축주 설계도면에 따라 상이하기 때문에, 시공업체 선정하기 위해 알아두면 좋을 공정별 항목에 대해 예상을 하고, 공사비용을 예상하여 시공업체와의 계약에 도움이 되었으면 한다.

위와 같이 전체적인 범주에서 참조하면 되고, 이를 토대로 공사금액을 예상하여야 하는데 이는 건축주 취향에 따라 공사금액이 달라지므로, 건축주 스스로 발품을 팔아서 수량 및 단가 파악을 하면서 건축주가 희망하는 공사금액에 도달하도록 많은 자료, 후기 검색을 통하여 스스로 수렴을 해야할테다.

필자의 경우, 현장소장(현장관리인)을 선임하여 건축주 직영공사로 진행을 하게 되었는데, 필자처럼 초보 및 예비 건축주의 건축 역량을 논외로 두고 직영공사를 하게되면 99.9% 가깝게 건축 사기 및 부실시공이 된다고 겁(?)을 주면서, 왠만하면 종합건설과 시공계약을 하면 좋은 것이라고 초보 / 예비 건축주들을 설득하는데, 개인적인 생각으로는 그런 사람들은 종합건설 소속이거나 이해관계자이기 때문에 그렇게 언행하는 것이라고 판단된다.

직영공사의 경우, 건축 연면적 200㎡ 이하의 단독주택은 종합건설업체를 거치지 않고 건축주가 직접 전문건설업체와 계약하여 공사 할 수 있다. (건축 연면적 200㎡ 이하 : 60평 이하)

인터넷상으로 많은 건축 정보 및 후기가 검색되어지고, 20평~40평 소규모 단독주택을 지으려는 개인(건축주)들이 많아지면서 각종 시공 후기들을 남겨서 블로그/SNS를 통해 유입되는 예비 건축주들에게 좋은 정보를 제공하는 컨텐츠 생산자들이 많아지고 있다. 이분들의 후기를 자세히 살펴보면, 공사비 절감을 위해 대부분 직영공사로 진행하였고, 좋은 현장소장을 섭외한 덕분에 만족스러운 단독주택/전원주택 사용승인(준공)을 받아서, 가족과 함께 행복하고 즐거운 라이프를 도모하고 있는 경우가 대다수 이다. 실제로 여러분들이 거주하고 있는 동네에 마음에 드는 단독주택이 있다면, 적절한 기회와 상황을 보고 해당 주택에 거주하고 있는 건축주에게 직영공사 vs 종합건설 공사 등 어느 시공업체에 하셨냐고 문의를 해보면, 생각보다 직영공사로 단독주택을 완공한 사례가 많다는 것을 알 수가 있게된다.

종합건설사와 시공계약을 하게 되면, 생각보다 많은 공사 견적 금액에 놀라게 되고, 종합건설또한 소규모 단독주택에 대한 현장관리도 도급계약을 통하여 하청을 주는 경우가 많기 때문에, 공사품질에 대해서는 능력있고 좋은 현장관리인을 섭외하여 직영공사를 하는 것과 큰 차이가 없다는 것도 알게 될 것 이다. 개인적인 생각으로는 대기업 건설사들이 진입할 수 없는 소규모 단독주택 건설 시장에 종합건설이 아닌 직영공사 시공이 유행하게 되면, 가격 경쟁력이 없는 종합건설사의 몰락이 예상되기도 한다. 물론, 가성비 있는 시공비로 건축주들의 좋은 평가를 받는 소규모 종합건설/하우징 업체가 있지만, 한푼이라도 아쉬운 건축주 입장에서는 가격경쟁력을 만족시킬 수 있는 시공업체가 굉장히 적다는 것을 알수가 있다.

인터넷에서 특정 건축주들이 직영공사를 하면서, 공사지연 및 부실시공으로 인하며 마음고생을 하고 있는 건축 후기들이 많이 있는데, 이와 반대로 좋은 현장소장을 만나서 건축주 직영공사를 하면서 좋은 집을 짓고 가족과 함께 잘 지내고 있는 사례 또한 많이 존재하고 있다. 그러므로 건축주 직영공사는 무조건 안 좋고, 위험하고, 평생 모은 돈을 날려버릴 수 도 있다는 부정적인 분위기에 대해 지레 겁을 먹고, 비슷한 건축 자재 수준과 품질을 두고서 몇년 모아서 마련해야할 건축비를 그대로 종합건설의 도급계약을 맺을 필요가 없는 듯 하다. 솔직히 종합건설의 도급계약 방식도 직영공사와 비슷한 공사 지연 및 공사대금 증가, 건축주와 종합건설 현장소장간의 기싸움 등 부정적인 사례 또한 존재한다.

건축주 직영공사이던 종합건설이던, 예비 건축주가 스스로 건축 공부를 많이 해서 기본적인 건축 자재 및 공정, 비용 산출에 대해 꼼꼼하게 계산 및 정리를 하여서 건축주가 원하는 형태의 집이 시공되어질 수 있도록 스스로 공부를 많이 하였으면 한다. 예를들어, 아래 사진의 공정별 요약된 집계표 형태의 간단한 1장 짜리 견적서를 토대로 무턱대고 계약하는 사례가 없길 바란다. 반드시 여러 페이지의 공정별 상세 내역 및 자재 시공 내역에 대해 시공업체와 충분한 면담 후에 확답을 받고 기록을 남겨서 건축 공사를 진행하면서, 부족한 대화 및 의사소통으로 인해 건축주가 의도하지 않은 시공이 되어 예기치 못한 이해충돌이 발생되지 않도록 미연에 방지를 하면 좋다.

* 지속적으로 내용 업데이트 예정