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* 업체 : 비논리건축    * 소장 : 윤시영 현장소장 (010-2199-5325)    * 네이버 카페 주소 : https://cafe.naver.com/xp2014    * 기타 사항 : 현장관리인 수첩을 가지고 계셔서 착공신고를 즉시 진행할 수가 있음.

지난 번에 건축사사무소를 통하여 화성시청 건축과에 착공신고 후, 착공필증 및 허가가 되어서 본격적으로 공사가 시작되었다.

잠시 공사에 큰 영향을 미치는 날씨 이야기를 읆조리자면 현재 공사 시점은 6월 초순인데, 중부지방의 경우는 평년에는 6월 중순부터 장마가 시작되는데, 올해는 장마가 늦게 시작되어서 중부지방의 경우 6월말 즈음에 장마가 시작된다고 한다.

아래 사진 한장을 살펴보면, 미세먼지가 없는 푸른 하늘 아래에 청량한 날씨 속에 공사가 진행되고 있다는 것을 볼 수가 있다. 건축주 대리인 입장으로서 우리집을 지어주시는 공사현장 기술인들이 무더위 아래에서 힘들게 일하지 않았으면 바람인데, 앞으로 2개월 정도 남은 공사 기간 동안에 좋은 날씨가 계속 되었으면 좋겠다.

공사 현장 위에 바라본 전경인데, 약 150평 부지에 건물 25.3평인데 생각보다 자리를 많이 차지하는 느낌이 든다. 이날에는 기초 Mat 골조 위에서 철근 배근 시공과 오배수 및 위생 배관 시공, 전기 배선 시공이 함께 진행되고 있었다.

동결 심도를 고려하면서 기초 터파기 이후에 도면상에 명시된 구역에 100um PE 필름과 단열재 시공을 한 후에 버림 콘크리트 타설을 진행하였다.

현 건축 현장은 저지대에 위치해서 고지대로부터 내려오는 배수와 높낮이 시공을 위해 무려 22m 길이와 높이 2.2m의 옹벽 시공을 필요로 하는데, 현장소장님께서 튼튼하게 철근 배근을 시공하여 주셨다.

높이가 있는 옹벽의 경우, 고지대로부터의 토사 압력으로 인하여 옹벽이 무너지는 경우를 대비하기 위하여 위의 옹벽 시공처럼 L자 기초 철근 시공을 필요로 한다. 현장소장님께서 2.2m의 옹벽이 무너지지 않도록 적절한 길이의 L자 기치 시공을 진행하여 주셨다. 

앞서 이야기 한 것처럼, 고지대로부터 내려오는 상수도 인입(흰색)과 오배수관(검은색)의 길목을 위와 같이 깔끔하게 시공하여 추후에 문제가 되지 않도록 세심하게 신경써주신 현장소장님의 센스가 돋보이는 대목이다.

위의 50mm CD 공배관은 현장소장님께 별도로 시공 요청한 추후에 설치할 태양광 패널 전기 배선과 전기차 충전 관련 전기 배선의 인입 구간이다. 훗날 드넓은 마당 위에서 태양광 패널 및 전기차 충전 시스템을 계획하고 있다면, 이렇게 미리 CD 공배관 매립을 요청해놓으면 훗날 외벽에 드릴로 뚫어야 하는 전기 관련 배관을 노출시키지 않아도 된다.

건물 우측 현황에 대해서 촬영을 하였으며, 화성시청의 건축법에 의거해 옆의 대지 경계로부터 최소 50cm 이격시켜 놓아야 한다. 현장에서 줄자로 재어보니, 거푸집으로부터 약 1.2m 정도인데 추후 파벽돌 시공을 하고나면 1m 정도 공간이 생기는데, 이 공간을 어떻게 활용할지 기대가 된다. 예상으로는 1밭고랑 정도의 텃밭을 계획하고 있다.

공사현장을 시공하고 계시던 현장인력들이 맛있는 점심식사를 하러 가신 김에 한번더 촬영을 하였다. 점점 꼼꼼하게 시공하고 있는 공사현장들을 바라보고 있다.

요즘 철근 시세가 매일 가파르게 치솟고 있다. 현장에 비치된 철근의 표지를 찰칵했다. 해당 철근의 사양은 국산/이형철강/D10/8m/SD400 이며, 현장소장님께서 좀더 굵은 D13 및 D16 철근의 경우 SD500의 강도로 철근 시공을 하여 주셨다.

철근을 자세히 살펴보면, 위와 같이 KR HK 13 5 순으로 표기가 되어 있는데, 국산/한국철강/D13/SD500 순으로 이해하면 될 것이다. (만약 잘못된 정보이면 정정 부탁 드립니다.) [원산지|제조자명|호칭지름|강종표시]

오수배관과 위생배관은 위와 같이 시공하였으며, 건축물 완공 후에 발생되는 악취 등의 문제를 겪지 않기 위해 적절한 구배를 가지고 시공하여야 한다는 것을 인지하여야 하고, 현장소장님께 이헤 대해 말씀을 드렸더니 걱정하지 말라고 하셨는데, 현장소장님의 공사진행 능력을 보면 안심을 할 수가 있다.

참고로 배관 시공의 경우, 오수 및 하수 배출을 건축도면과 다르게 시공하였는데 현장상황에 빗대어 현장소장님의 경험을 토대로 진행할 수도 있다.

현장소장님께서 이렇게 현장사진을 카카오톡으로 여러장의 시공사진을 보내주신다.

1층 기초 및 Mat 골조의 철근 배근 시공 완료 후, 콘크리트 타설하는 날짜는 필자의 경우 회사 근무로 인하여 공사현장을 확인 모하였는데, 현장소장님께서 센스있게 사진을 보내주셨다. 우측을 보면 펌프카가 콘크리트 타설을 하고 있는 현장을 확인할 수가 있으며, 현장소장님께서 골재규격(25) / 강도(240) / 슬럼프(12) 순으로 레미콘 타설을 하셨다고 알려주셨다.

레미콘 타설 후, 2일 지난 뒤에 건축현장을 방문하니까 Mat 골조의 거푸집 형틀을 탈거하고, 벽체 시공을 위한 거푸집 형틀을 조립하고 있는 현장을 확인할 수가 있다. 전체적으로 콘크리트 표면을 확인하니, 부실시공 없이 고르게 잘 형성되어 있는 것을 확인할 수가 있다.

옹벽의 L자 기초에도 레미콘 타설을 진행하였는데, 이또한 표면이 꽤 고르게 잘 되어 있는 것을 확인할 수가 있다.

레미콘 타설 후, 콘크리트 표면에 대해 자세하게 촬영한 사진이다. 초록색 테이트가 얼핏 보이는데, 추후에 오배수관 인입을 하게 될 때에 open하게 될 것이다.

벽체 시공을 위해 철근과 거푸집 사이의 피복두께를 참고 사진이다. 벽체 및 지붕 골조 레미콘 타설 후, 철근이 삐져나오거나 노출되지 않도록 적절한 간격을 가지고 시공하는 것이 중요하다. (여기서 현장소장님이 계시는데, 든든하게 현장을 점검하고 계시네요~)

건축물의 다용도실 구역이며, 세탁기 배수와 보일러실의 배수가 적절한 위치에 시공되어 있는 것을 확인하였다.

건축물의 주방 구간이며, 환풍기 전원 및 ㄷ자 아일랜드 식탁 전원, 인덕션 단독 전기배선이 시공되어 있는 것을 확인하였다.

건축물의 공용욕실이며, 변기 배수와 샤워실 배수, 세면대 벽체 배수를 확인하였다. 생각보다 좁아 보이는데, 건축물 완공하고나면 넓어보인다는데 과연 그때에 오늘 느꼈던 공간 느낌을 다르게 느낄 수 있을까?

건축물의 작은 방인데, 생각보다 많이 작아 보였는데, 이또한 건물 완공하고나면 넓어 보이겠지요? 참고로 CCTV 및 건물 외부 전등의 배선이 함께 시공되어 있는데, 이러한 시스템을 계획하고 있으면, 설계도면 및 시공요청도면에 해당 내용을 명시하여 공사가 진행되도록 하면 좋을 것이다.

건축물의 안방 화장실 및 보너스 다용도실 공간이다. 한정된 건물 평수로 인하여 샤워실 없는 안방 화장실이며, 다른 주택과 다르게 변기의 배관이 외부 창가 쪽에 설치되어 있다. 안방 화장실의 도어 개폐 시의 간섭을 없애기 위해 위와 같이 시공 요청을 하였다. 게다가 보온재로 감싼 것이 하나 보이는데, 이는 수도인입배관이며, 외부로부터 인입되는 수도 배관이다. 여기서 건물 내부 급수 라인의 배관을 시공예정이며, 더불어서 온수 배관도 함께 시공예정이다.

마지막으로 건물 후면 쪽의 옹벽 시공 현장이다. 건축물의 벽체 및 지붕 골조의 레미콘 타설과 함께 옹벽도 함께 진행예정이다.  옹벽 우측에는 레미콘 타설 후에 흙을 성토하여 마무리 예정이다.

* 업체 : 비논리건축    * 소장 : 윤시영 현장소장 (010-2199-5325)    * 네이버 카페 주소 : https://cafe.naver.com/xp2014    * 기타 사항 : 현장관리인 수첩을 가지고 계셔서 착공신고를 즉시 진행할 수가 있음.

직영공사 및 종합건설, 도급계약 관련 시공사 선정 후, 건축사사무소를 통하여 착공신청을 진행하면 된다. 착공 관련 업무 또한 건축행정시스템 세움터(https://cloud.eais.go.kr)에서 허가 관련 사항들을 실시간으로 확인할 수가 있다.

필자의 경우, 건축주를 필두로 하여 직영공사를 진행하게 되었으며, 직영공사의 경우에는 공사 기간 동안 발생되는 책임 소재에 대한 권한을 갖는 반면에 모든 일들에 대해 건축주가 해결을 해야 한다. 직영공사 및 종합건설을 통한 공사에 대한 장단점이 있으므로, 이러한 부분에 대해 고민을 하시는 예비 건축주들께서 궁금하신 사항에 대해 댓글로 문의를 하시면, 필자의 경험에 기반하여 성실하게 답변을 해드리도록 하겠습니다.

건축주가 희망하는 설계도면을 디자인 및 설계하고, 해당 도면을 토대로 건축인허가를 진행하여 준 건축설계사무소에 다음과 같은 요청 사항을 살펴서, 현장관리인 선임 후 착공신청을 요청하면 된다.

위의 착공신고서류를 보면, 2021년도부터 지반침하에 따른 건물붕괴사고를 예방하기 위하여 지반조사보고서(평판재하시험보고서)라는 항목이 필수적으로 제출하게 되었다. 해당 조사에 대해 알아보니, 지반조사보고서는 조사 비용이 생각보다 많이 소요되어, 비용부담이 상당한데, 다행스럽게도 필자의 건축 대지에 대한 경계 대지의 연관성까지 고려하여, 조사 비용이 저렴한 평판재하시험보고서로 대체를 할 수 있게 되었다. 그래서 바로 평판재하시험을 진행하게 되었는데, 보통 하루이틀안에 조사가 완료되어 평판재하시험보고서를 제출할 수가 있다. 이는 과거 2017년 포항 지진 이후로 착공절차가 복잡해지고 까다로워졌으며, 건축물에 따라 내진설계가 의무화 되었고, 지질검사나 지내력 검사가 추가되었으며, 감리기술지도와 감리또한 크게 강화되었다고 보면 된다.

평판재하시험의 경우, 아래와 같이 비용이 산출되었으므로 참고하시길 바란다.

* 평판재하시험 비용 : 38.5만원 (VAT 포함)

* 포크레인 임대 비용 (반나절) : 35만원 (VAT 제외)

위의 착공신고서류 제출 후, 일반적으로 2-3일 지나면 해당 소재지의 건축과로부터 착공허가가 승인이 되는데, 필자의 경우, 세움터 서버의 장애로 인하여 무려 주말 제외하고 5일이나 소요되었다. 이러한 경우도 있으니 참고하시길 바란다.

- 수요일 : 착공 신고

- 금요일 : 세움터 서버 장애

- 월요일 : 세움터 서버 장애

- 화요일 : 착공 신고 승인 (오후)

- 수요일 : 착공신고필증 입수

건축사무소를 통하여 아래와 같이 착공신고필증을 전달 받았으며, 건축사무소 담당자가 필자와 계약한 현장소장님께 별도로 유선연락을 하여, 해당 날짜로부터 본격적으로 착공 시작이 되어서, 공사 준비 및 진행이 시작되었다.

앞서 말한 것처럼, 직영공사의 경우에는 건축주가 모든 책임을 수반하기 때문에 공사가 진행되면서 발생되는 안전사고에 대비하기 위하여 산재/고용보험은 반드시 가입해야 한다. 2018년 7월 1일부터 산재보험 적용 사업 확대로 인하여, 직영공사의 산재/고용보험의 가입 기준은 아래와 같다.

산재/고용료 관련 시뮬레이션 계산을 해보면, 아래와 같다.

필자의 건축물의 경우, 철근 콘크리트 골조의 25.3평 기준으로 산재보험이 약 776,990원으로 책정되어, 무통장 입금하여 산재보험만 가입완료를 하였다.

착공 신고 후, 본격적인 공사 진행에 앞서 부지 정리된 건축 대지(약 150평) 현황이다. 

착공 신고 후, 본격적으로 부지 정리 및 기초 다지기 공사가 시작되었다. 더불어서 옹벽공사를 위해 고지대 토지주의 승인을 받고, 기초 공사를 위한 흙파기 공사까지 진행을 하였다.

글을 마무리하며, 건축 업무에 대해 하나만 간단히 정리하고자 한다.

1) 건축 인허가

2) 건축 착공 및 착공신고필증

위와 같은 개념이 있는데, 설계도면 완성 후에 건축 인허가를 제출하여 해당 지자체 건축과로부터 허가되었다고 바로 공사를 시작할 수 있는 것이 아니다. 즉, 건축 인허가는 건축 대지 위의 건축을 허가 한다는 행정적인 절차 의미이며, 토목 공사 및 건축물 공사는 실제적인 공사를 허가한다는 의미가 아니다. 

그래서 실제적으로 공사 관련 중장비가 공사 현장에서 공사할 수 있는 행위를 허가 받아야 하는데, 이게 바로 착공 허가 및 신고필증을 득한다는 의미이다. 그래서 공사를 하기 위해 지자체 건축과에서 필요한 서류 제출 및 신고 절차를 거치면 착공신고필증이 발급이 된다.

* 업체 : 비논리건축    * 소장 : 윤시영 현장소장 (010-2199-5325)    * 네이버 카페 주소 : https://cafe.naver.com/xp2014    * 기타 사항 : 현장관리인 수첩을 가지고 계셔서 착공신고를 즉시 진행할 수가 있음.

건축설계사무소에서 수개월 협의를 거친 끝에 건축도면이 나오고, 시청 건축과로부터 건축 허가 관련 필증을 득한 뒤로 착공계를 제출하고 시공해줄 업체를 찾는게 매우 중요한 point이다. 시공업체는 종합건설 면허를 가진 업체도 있고, 시공 계약 후 개별 도급계약을 하는 개인사업자가 있고, 현장관리인 면허를 가진 사람에게 직영공사를 하는 방법이 있다. 시공 관련 건축 비용 관점에서 보면 직영공사가 가장 저렴한 것처럼 보이지만, 시공을 하다보면서 예기치 않는 상황에 따라 건축비용이 달라질 수도 있기 때문에 시공업체를 선정하는데에 있어서 신중하게 고민을 해야한다.

필자의 경우, 직영공사를 위한 현장소장님을 만나기 전에 종합건설업체에 견적을 받아 보았는데, VAT 포함 평당 시공비용이 생각보다 커서, 직영공사 시공 업체를 검색하다가 건축비 관련 비용절감에 노하우가 있는 윤시영 현장소장님의 시공사례를 발견하게 되었다. 그래서 현장소장에게 견적의뢰를 하였고, 몇일 뒤에 현장에 방문하여 현장 점검 후, 코로나 시국으로 인해 인적이 드문 마을회관에서 예비 건축주로서 건축 희망사항에 대한 각종 건축 관련 상담을 2시간 가까이 진행하였다. 그 뒤로 견적서를 받게 되었는데, 건축 자재비가 상승하던 초기에 평당 시공비용이 나름 합리적이어서, 건축시공을 위한 계약을 위해 다시한번더 약속을 잡았다. 이 과정에서 초기 건축 희망사항 대비 몇가지 옵션 및 부지 정리에 대한 시공 관련 상담을 진행하기도 하였다.

계약 당일날, 불과 한달 사이에 코로나 시국으로 인한 물류 대란으로 인하여 건축자재비 상승 및 시공 관련 변경 사항으로 인해 초기 견적대비 평당 시공비 100만원이 상승되었지만, 앞서 말했듯이 종합건설 업체나 현장관리만 하는 개인사업자들보다는 합리적인 건축비용이었다. 여기서 주의해야 할 점은 건축비가 저렴하다고 무작장 계약을 하는 우를 범하지 않아야 하는데, 예비 건축주 스스로 건축 시공 관련 견적서에 나열된 건축 시공 방법 및 이에 수반되는 건축 자재비, 장비, 인건비 등에 대한 시공 비용에 대한 대략적인 액수를 갸늠하고 있어야 한다. 안그러면 눈 뜨고도 코 베여가는 눈 뜬 장님이 되는 꼴을 겪지 않으시길 바란다. 직영공사는 신중하고 신중해야 하며, 건축에 대한 자신감과 좋은 현장소장님을 만나서 인연이 닿아 시공하게 되면, 확실히 종합건설 업체나 개인사업자들보다는 저렴하고 가성비있는 건축비가 소요된다는 것을 자신있게 말씀드린다.

건축시공관련 계약 후, 시청 건축과에 착공계를 제출하여 본격적으로 건축 시공이 시작되었으며, 각 공정별로 공사가 진행될 때마다 예비 건축주가 생업으로 인해 현장 방문을 못 할 때에는 현장소장님께서 현장사진을 전달하여 주시는 서비스가 매우 만족스러웠다. 그리고 처음으로 집을 짓다보니, 건축주의 취향에 따라 시공 견적서에 포함되지 않는 시공을 하게 될 경우 생각치도 않는 추가 시공비가 발생되는데, 현장소장님께서 초기 견적서에 제시한 것처럼 추가 시공비도 가성비 있게 견적서를 제시하였다. 거의 대부분 현장소장님께 추가 시공을 의뢰하여, 이 글을 쓰는 시점에서 모든 시공이 잘 마무리 되어 새로운 주택에서 잘 살고 있다.

건축인허가 승인이 나면, 건축주는 본격적으로 건축주가 희망하는 건축물 구조대로 지어줄 시공업체 및 현장소장을 찾으러 다니기 시작하게 된다. 보통 건축사무소에서 해당 지자체 건축과에 건축 인허가 신청을 하면 보름 및 한달 이내에 건축 인허가 승인이 되기 때문에, 예비 건축주들은 이 기간 동안 시공업체를 찾아서 마음에 드는 업체를 찾거나, 건축주가 생각하는 건축 예산에 부합하는 시공업체를 찾게 되어 계약을 진행하게 된다.

설계가 완료되면, 해당 설계 도면을 토대로 공사원가 계산서를 작성해야 하는데, 필자와 같은 초보 건축주들은 어떻게 작성해야 하며, 어떠한 정보를 기입해야 하며, 많고 많은 공사 자재 및 수량에 대해 감이 없기 때문에, 맨땅에 헤딩하는 것처럼 난감한 상황에 처해지는 경우가 대부분이다.

필자의 경우, 처음부터 건축주의 동네 지인으로부터 건축의뢰를 받아 진행하였기 때문에 설계도면이 입수가 된 후에 바로 동네 지인 건축업 종사자분에게 전달하여, 1주일 간의 기다림 끝에 상세 공사 내역이 적산되어 물량 산출되어 있는 건축 관련 계약서를 받게 되었다. 하지만, 건축주 예산을 많이 오버하게 되는 상황이 발생되어 실제 계약을 진행하지 못하게 되었지만, 그 분도 생업에 바쁘신 와중에도 예비 건축주들이 쉽게 얻을 수 없는 상세 공사 내역서 및 물량 산출서를 작성하느라 물리적인 시간일 소요하셨기 때문에, 거액의 공사비가 소요되는 공사 계약 체결을 못하였지만, 이에 대해 감사의 표시로 소정의 사례를 전달하였다.

필자 또한 예비 / 초보 건축주 이었지만, 처음부터 좋은 건축관련 공사원가 계산서를 대략적으로 입수하고, 거의 1년 가까이 구글 및 네이버 검색을 통하여 단독주택 및 직영공사 관련 블로그 및 카페 관련 게시물을 참고하고 기록 및 공정별 자재 단가 및 수량 산출하여, 전체적인 공사 비용을 대략적으로 예상하고 계획적으로 진행하였다.

철근 콘크리트 형태의 단독주택을 시공하게 되었는데, 다음과 같은 품목 및 자재 리스트를 참고하여 진행하면 된다.

자재 및 수량은 건축주 설계도면에 따라 상이하기 때문에, 시공업체 선정하기 위해 알아두면 좋을 공정별 항목에 대해 예상을 하고, 공사비용을 예상하여 시공업체와의 계약에 도움이 되었으면 한다.

위와 같이 전체적인 범주에서 참조하면 되고, 이를 토대로 공사금액을 예상하여야 하는데 이는 건축주 취향에 따라 공사금액이 달라지므로, 건축주 스스로 발품을 팔아서 수량 및 단가 파악을 하면서 건축주가 희망하는 공사금액에 도달하도록 많은 자료, 후기 검색을 통하여 스스로 수렴을 해야할테다.

필자의 경우, 현장소장(현장관리인)을 선임하여 건축주 직영공사로 진행을 하게 되었는데, 필자처럼 초보 및 예비 건축주의 건축 역량을 논외로 두고 직영공사를 하게되면 99.9% 가깝게 건축 사기 및 부실시공이 된다고 겁(?)을 주면서, 왠만하면 종합건설과 시공계약을 하면 좋은 것이라고 초보 / 예비 건축주들을 설득하는데, 개인적인 생각으로는 그런 사람들은 종합건설 소속이거나 이해관계자이기 때문에 그렇게 언행하는 것이라고 판단된다.

직영공사의 경우, 건축 연면적 200㎡ 이하의 단독주택은 종합건설업체를 거치지 않고 건축주가 직접 전문건설업체와 계약하여 공사 할 수 있다. (건축 연면적 200㎡ 이하 : 60평 이하)

인터넷상으로 많은 건축 정보 및 후기가 검색되어지고, 20평~40평 소규모 단독주택을 지으려는 개인(건축주)들이 많아지면서 각종 시공 후기들을 남겨서 블로그/SNS를 통해 유입되는 예비 건축주들에게 좋은 정보를 제공하는 컨텐츠 생산자들이 많아지고 있다. 이분들의 후기를 자세히 살펴보면, 공사비 절감을 위해 대부분 직영공사로 진행하였고, 좋은 현장소장을 섭외한 덕분에 만족스러운 단독주택/전원주택 사용승인(준공)을 받아서, 가족과 함께 행복하고 즐거운 라이프를 도모하고 있는 경우가 대다수 이다. 실제로 여러분들이 거주하고 있는 동네에 마음에 드는 단독주택이 있다면, 적절한 기회와 상황을 보고 해당 주택에 거주하고 있는 건축주에게 직영공사 vs 종합건설 공사 등 어느 시공업체에 하셨냐고 문의를 해보면, 생각보다 직영공사로 단독주택을 완공한 사례가 많다는 것을 알 수가 있게된다.

종합건설사와 시공계약을 하게 되면, 생각보다 많은 공사 견적 금액에 놀라게 되고, 종합건설또한 소규모 단독주택에 대한 현장관리도 도급계약을 통하여 하청을 주는 경우가 많기 때문에, 공사품질에 대해서는 능력있고 좋은 현장관리인을 섭외하여 직영공사를 하는 것과 큰 차이가 없다는 것도 알게 될 것 이다. 개인적인 생각으로는 대기업 건설사들이 진입할 수 없는 소규모 단독주택 건설 시장에 종합건설이 아닌 직영공사 시공이 유행하게 되면, 가격 경쟁력이 없는 종합건설사의 몰락이 예상되기도 한다. 물론, 가성비 있는 시공비로 건축주들의 좋은 평가를 받는 소규모 종합건설/하우징 업체가 있지만, 한푼이라도 아쉬운 건축주 입장에서는 가격경쟁력을 만족시킬 수 있는 시공업체가 굉장히 적다는 것을 알수가 있다.

인터넷에서 특정 건축주들이 직영공사를 하면서, 공사지연 및 부실시공으로 인하며 마음고생을 하고 있는 건축 후기들이 많이 있는데, 이와 반대로 좋은 현장소장을 만나서 건축주 직영공사를 하면서 좋은 집을 짓고 가족과 함께 잘 지내고 있는 사례 또한 많이 존재하고 있다. 그러므로 건축주 직영공사는 무조건 안 좋고, 위험하고, 평생 모은 돈을 날려버릴 수 도 있다는 부정적인 분위기에 대해 지레 겁을 먹고, 비슷한 건축 자재 수준과 품질을 두고서 몇년 모아서 마련해야할 건축비를 그대로 종합건설의 도급계약을 맺을 필요가 없는 듯 하다. 솔직히 종합건설의 도급계약 방식도 직영공사와 비슷한 공사 지연 및 공사대금 증가, 건축주와 종합건설 현장소장간의 기싸움 등 부정적인 사례 또한 존재한다.

건축주 직영공사이던 종합건설이던, 예비 건축주가 스스로 건축 공부를 많이 해서 기본적인 건축 자재 및 공정, 비용 산출에 대해 꼼꼼하게 계산 및 정리를 하여서 건축주가 원하는 형태의 집이 시공되어질 수 있도록 스스로 공부를 많이 하였으면 한다. 예를들어, 아래 사진의 공정별 요약된 집계표 형태의 간단한 1장 짜리 견적서를 토대로 무턱대고 계약하는 사례가 없길 바란다. 반드시 여러 페이지의 공정별 상세 내역 및 자재 시공 내역에 대해 시공업체와 충분한 면담 후에 확답을 받고 기록을 남겨서 건축 공사를 진행하면서, 부족한 대화 및 의사소통으로 인해 건축주가 의도하지 않은 시공이 되어 예기치 못한 이해충돌이 발생되지 않도록 미연에 방지를 하면 좋다.

* 지속적으로 내용 업데이트 예정

필자가 생애 처음으로 단독주택 공사를 진행하게 되면서 알게된 사실과 경험, 노하우에 대해 여러분들에게 공유하고자 한다. 참고로 구축 및 구옥을 매매하여서 리모델링을 하는 것이 아니면, 필자가 남기는 글은 여러분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 바램으로 글을 남기도록 할 것이다.

먼저, 단독주택을 짓기 위해서는 토지를 필요로 하는데 건축이 가능한 토지이어야 하며, 토지에는 아래와 같이 크게 4가지의 지목으로 분류가 된다.

• 대지 (일반적인 건축 행위를 할 수 있는 토지 상태)
• 전 (밭을 의미하며, 일반적으로 물을 지속적으로 이용하고 있지 않는 농지, 곡물이나 원예작물 등 식물재배)
• 답 (논을 의미하며, 일정량 이상의 물을 지속적으로 사용하는 농지, 대표적으로 벼를 주로 재배)
• 임야 (수림지나 죽림지 등 산림을 이루고 있는 토지, 암석지나 자갈땅, 모래땅도 임야에 포함)

여기서 전, 답, 임야는 먼저 형질 변경을 진행한 후에 지목이 대지로 변경이 되면 개발 행위를 진행해야 한다. 즉, 건축을 진행한 후에 형질 변경이 되는 것이 아니라 건축을 하기 위해서 필수적으로 제일 먼저 형질 변경을 하고, 공식적인 지목(대지)이 확인 된 후에 개발 행위를 진행할 수가 있다. 그리고 형질 변경 승인 후, 최대 2년 안에 건축 행위가 이뤄지지 않으면 대지로의 변경이 취소되고 다시 원상태로 돌아가게 되므로 확실한 건축 계획이 있을 때에 형질 변경을 진행하면 된다.

그러면 예비 건축주가 살고 싶어하는 동네의 토지에 대해 자세한 정보를 알고 싶다면, 아래 사이트를 참조하여 조회를 하면 된다. 해당 토지에 대한 정보를 열람하기 위해 복잡하게 생각할 필요가 없이, 다음과 같이 간단하게 조회를 하면 된다.

1. 국가공간정보포털 : http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4074#none 
   

    

   국가공간정보포털

   국가는 다양한 방법으로 공간정보 서비스를 제공하기 위해 노력해왔으나, 산재된 서비스 체계로 인해 공간정보 활용에 어려움이 있었습니다. 그래서 국가·공공·민간에서 생산한 공간정보를

   www.nsdi.go.kr

2. 해당 지자체를 클릭한 후, 토지이용계획 바로가기 클릭 
   

   

3. 토지이용계획 열람 페이지에서 토지 정보를 조회하면 된다. 예시를 들기 위해, 네이버 지도에서 도심지를 벗어난 주택단지의 주소를 임의로 선정하여 조회를 하여 보았다.
   
   - 예시 주소 : 경기도 화성시 봉담읍 당하리 273-1
   

   

   위와 같이, 원하는 토지의 정보를 조회하면 기본적인 정보를 알아볼 수가 있으며 "지목"을 유심히 살펴보면 "대"로 되어 있는 것을 확인할 수가 있다. 그러면 바로 건축을 진행할 수 있는 토지라는 것을 의미하며, "답" 및 "전"으로 되어 있다면 지목변경 절차를 거쳐야 하므로, 인터넷 검색을 통해 정보를 수집하여 지목을 "대"로 변경하여 건축을 진행하면 된다.
4. 만약 지목변경을 하게 되면, 비용문제가 발생되는데 전용비, 취득세, 농지전용 부담금 등 예상 밖의 비용이 발생되니 어지간하면 도시를 벗어난 외지에서 토지를 매매할 때에 지목이 "대"로 되어있는 것을 매매하는 것이 좋다.

그리고 원하는 동네에서 건물을 지을 수 있는 대지를 찾았을 때 유심히 살펴볼 사항은 아래와 같다.

[체크리스트]

1. [전기] 한국전력으로부터 전기를 공급 받을 수 있는 전봇대 유무를 반드시 확인해야 한다.
   대지로부터 최소 200m 이내에 전봇대가 있어야, 전기인입공사 비용도 저렴하고 전기를 확실하게 공급 받을 수가 있다.
2. [수도] 수도관이 매설된 도로 기준으로 관로 표시를 잘 찾아서, 수도 메인 관로부터 분기되는 시점으로부터 대지까지의 거리가 짧을 수록 좋다. 건축 후, 건물사용승인(준공) 받기 위해서는 대지 경계 3m 이내에 수도계량기가 반드시 있어야 하는데, 수도 급수 인입 공사 비용이 생각보다 많이 들면 곤란하므로, 수도 급수 공사를 사전에 시공 여부를 파악하면 좋다. 
   - 이는 해당 지자체 수도사업소 담당자에게 문의하여, 현장 조사 후에 견적을 받으면 된다.
   - 수도 인입 공사를 위해 타인의 토지를 지나가야 하는 토지라면 매매를 포기하는 것이 무조건 좋다. 안그러면 해당 토지주의 인감증명서 및 토지승락서를 받아야 하는데, 입장을 바꿔보면 여러분들의 토지 아래에 수도 / 하수 배관이 지나가면 좋아할 것 인가? 원래 살던 동네에서 재건축을 하지 않는 이상, 외지인이 이러한 토지에서 건축을 하게되면 애로사항이 많이 발생할 것 이다.
3. [하수 및 오수, 정화조] 지자체마다 하수도법이 다르므로, 해당 지자체 건축 관련 부서에 자세한 문의를 하면 된다. 수도와 마찬가지로 하수 배관이 타인의 토지를 지나가게 되면 어려우므로 토지 매매 전에 사전에 반드시 파악하길 바란다.
4. [통신] 5G 시대에 걸맞아 인터넷 사용이 불가피한데, 세대내 인터넷 통신 케이블이 인입되려면 통신주를 통해 인터넷 통신 케이블이 시공이 된다. 일반적인 지역은 대부분 무리없이 통신 관련 인입은 문제가 없으나, 시외 지역은 생각보다 인터넷 설치가 어려울 수도 있다. 만약 우리가 알고 있는 인터넷 서비스 사업자(SKB, KT, 유플러스) 문의할 때에 건축하는 토지 정보를 토대로 신규 가입이 어렵다고 하면, 다음과 같은 사이트에 문의하여 그나마 해결 방법을 얻을 수가 있다.
   
   - 초고속 인터넷 보편적사업 지원 : https://www.ius-guide.kr/home

    

   초고속인터넷(보편적서비스)안내 서비스

   본 사이트는 초고속인터넷 제공가능사업자 안내하거나 보편적서비스 대상임을 확인하여 드립니다.

   www.ius-guide.kr

5. [도로, 현황도로] 건물이 건축되는 대지에서 도로가 확보되어야 건축허가가 되므로, 토지 매매시에 반드시 도로가 끼어있는 대지를 매매하길 바라며, 도심지를 벗어난 시외 지역의 경우에는 좁은 도로를 낀 전원주택단지를 지을 수 있는 토지가 많은데, 좁은 도로여도 토지분할을 통하여 4m 현황도로 확보 후에 건축 허가 행위를 진행할 수가 있다. 다시한번 강조를 하면, 반드시 최소한 3m 이상의 도로가 끼어있는 토지를 매매하여야 한다.

위와 같이 체크리스트를 반드시 명심하여, 토지를 매매하였는데 신축을 위한 건축을 할 수 가 없는 상황이 발생되지 않도록 사전준비를 잘하시길 바란다.

마지막으로 원하는 토지 매매 후에 건축을 위해 토지 현황에 대해 자세하게 알아보아야 하는데, 측량이라는 절차를 진행하면 된다. 측량 절차에는 단독주택 같은 경우에는 다음과 같은 간단한 세분류가 있다.

- 경계복원 측량 : 토지 경계를 알아보기 위한 측량 (건축설계 및 착공 신고 전에 미리 하여도 무방)

- 분할 측량 : 토지와 도로의 면적 관련 분할을 위한 측량 (착공 신고 후, 1층 건물 Mat 올라왔을 때 신청하면 됨)

- 건물현황 측량 : 지적도에 표시될 건물현황 측량 (토지분할 측량과 함께 신청하면 수수료 인하 효과도 있음)

- 분할 측량 후, 해당 지자체 주택과에서 공람 절차를 거쳐야 최종 확정되므로 미리 알아두길 바란다.

- 경계복원 측량 후, 측량 말뚝을 분실하면 최소 1년 이내에 10%의 수수료만 부담하면 된다.

- 지적측량바로처리센터 : https://baro.lx.or.kr/main.do

여기까지 건축을 하기 위해서 알아두면 좋을 정보를 포스팅 완료하였으며, 조금이나마 여러분들에 도움이 되었으면 한다.